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马山县人民政府关于公布实施马山县城区土地定级与基准地价更新成果的通知

来源:马山县人民政府办公室日期:2016-11-03

马政发〔20146

 

 

 各乡(镇)人民政府,县直各有关单位,中、区、市直驻县各单位,各企、事业单位:

《马山县城区土地定级与基准地价更新成果》已经县人民政府2014年第三次常务会议审议通过,现予以公布,从201441日起实施。同时,2002年公布实施的《马山县城镇土地定级估价报告》及相关成果自本次更新成果实施之日起终止使用。

特此通知。

 

 

2014331

马山县城区土地定级与基准地价更新成果

 

根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔200115号)、广西壮族自治区国土资源厅《关于进一步加快城镇基准地价更新规范地价管理的通知》(桂国土资发〔201017号)等法律法规和相关文件规定,马山县国土资源局报经县人民政府研究,决定实施马山县城区土地定级与基准地价更新成果,有关内容如下:

一、基准地价价格内涵界定

(一)基准地价内涵

基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价基准日法定最高年期土地使用权(主要为国有建设用地土地使用权)区域平均价格,是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。基准地价具体内涵构成为国家土地所有权收益;土地外部间接投资开发贡献的地租(纯收益)的资本化部分;土地内部直接投资开发所贡献的地租(纯收益)的资本化部分。

(二)马山县城区基准地价主要分类和基准条件

基准地价体系主分类由商业、住宅、工业三类用途组成。价格对应的基准条件为:

1.基准地价评估基准日为2012630

2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限,即商业用地40年,住宅用地70年,工业用地50年。

3.土地开发达到大市政基础设施配套五通一平标准(宗地红线外),即通路\通上水、通下水、通电、通讯、场地平整地面,宗地内部达到开发建设条件的熟地状态。

4.土地利用状况:商业用地平均容积率1.0;住宅用地平均容积率3.0;工业用地平均容积率1.0

5.地价影响因素均在一般状态。

1  基准地价内涵表

土地用途

平均容积率

使用年限

地价表现形式

土地开发程度

估价基准日

商业

1.0

40

平均地面地价

五通一平

2012630

住宅

3.0

70

平均地面地价

五通一平

2012630

工业

1.0

50

平均地面地价

五通一平

2012630

备注

五通一平开发程度指宗地红线外土地开发状态,宗地红线内具备开发建设条件(相关费用计入地上建筑物开发建设成本)。

此次基准地价更新成果包含级别、区段(区片)和网格地价三种不同层次的表现形式。在价格内涵上,各个层次的地价成果一致,均按上述分类和条件进行界定。

马山县城区土地级别与基准地价评估成果

(一)级别基准地价评估成果表更新后的马山县城区各用途土地级别及基准地价成果如下表:

2  马山县基准地价级别更新成果

        土地级别

用途及基准地价

 

III

IV

商业

/m2

2360

1760

1210

750

万元/

157.33

117.33

80.67

50.00

住宅

/m2

1560

1120

810

530

万元/

104.00

74.67

54.00

35.33

工业

/m2

385

295

225

175

万元/

25.67

19.67

15.00

11.67

成果说明:

1.表中数据对应于基准地价的价格内涵,运用基准地价进行价格对比和相关应用时需根据实际情况进行容积率、土地开发程度等因素修正。

2.综合考察马山县城区的现实土地区位条件和土地市场状况,土地级别确定时商业用地、住宅用地、工业用地分为四个级别。

由于土地区位条件和土地市场状况的变更,经更新后的土地级别边界、级别覆盖区域范围均不同于上轮土地级别划分成果。

(二)级别区段(区片)价评估成果表

1.商业用地区段(区片)地价

在已划分的商业用地地价区段范围内,经汇总计算取得商业用地共26个区段基准地价评估成果如下表:

3  马山县城区商业用地区段(区片)价格

路段编号

路段线

起点

止点

路线价(元/㎡)

A1

中学路一

汇龙大酒店

塘逼南二巷路口

3998

A2

中学路二

塘逼南二巷路口

九重天

5112

A3

中学路三

九重天

马山中学

3683

B1

新兴路一

新兴内昂路口

中国人寿保险公司

3557

B2

新兴路二

中国人寿保险公司

新兴桥头(国都酒店)

4203

C1

金伦大道一

糖厂生活区

金伦西华路口

1121

C2

金伦大道二

金伦西华路口

马山县安达汽车修理厂

1903

C3

金伦大道三

马山县安达汽车修理厂

汇龙大酒店

3181

D1

内昂路一

公路管理局

内昂东一巷路口

3256

D2

内昂路二

内昂东一巷路口

县歌剧团

2446

D3

内昂路三

县歌剧团

易珑山庄

1904

E1

同富街一

汇龙大酒店

同富宾馆

3221

E2

同富街二

同富宾馆

工商行政管理局

2607

F

银丰大道一

工商行政管理局

马山县人口与计划生育局

1910

G1

江滨东路一

民族中学

镇北西一巷路口

1815

G2

江滨东路二

镇北西一巷路口

马山县物价局

2869

G3

江滨东路三

马山县物价局

江滨东路西华路口

2003

G4

江滨东路四

江滨东路西华路口

城南汽车站

1402

H1

江滨西路一

城北新城小区

人民武装部

1901

H2

江滨西路二

人民武装部

县人民检察院

3994

H3

江滨西路三

县人民检察院

体育馆

3105

I1

西华路一

民族中学

马山县税务局

1955

I2

西华路二

马山县税务局

马山县公安局

2633

I3

西华路三

马山县公安局

南城碧园

1926

J

中学南一里路

新世纪服装超市

中学南一里新兴路口

4003

K

四达街

马山中学

城东小学

2512

2.住宅用地区段(区片)地价

在已划分的住宅用地地价区段范围内,经汇总计算取得住宅用地共28个区段基准地价评估成果如下表。

4  马山县城区住宅区片价表

区片号

所在土地级别

区片价/m2

区片号

所在土地级别

区片价/m2

1A

一级

2107

3O

三级

1076

1B

一级

1986

3P

三级

923

1C

一级

1821

3Q

三级

916

1D

一级

1819

3R

三级

1043

1E

一级

1810

3S

三级

893

2A

二级

1557

4A

四级

745

2B

二级

1553

4B

四级

689

2C

二级

1545

4C

四级

647

2D

二级

1542

4D

四级

640

2E

二级

1334

4E

四级

621

2F

二级

1331

4F

四级

584

2G

二级

1314

4G

四级

579

3.工业用地区段(区片)地价

据马山县城区的实际情况本次马山县城区基准地价测算结果见下表

5  马山县城区工业用地基准地价测算结果表

               土地级别

用途及价格

III

IV

工业

/m2

385

295

225

175

           

三、成果应用修正系数

(一)容积率修正系数

61   住宅用地容积率修正系数表(平均地面地价)

容积率

1.0

1.2

1.5

1.7

2.0

2.2

修正系数

0.582

0.645

0.732

0 .786

0.823

0.862

容积率

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

修正系数

0.933

1.000

1.012

1 .134

1.311

1.486

62  商业用地容积率修正系数表(平均地面地价)

容积率

0.7

1.0

1.2

1.5

1.8

2.0

修正系数

0.880

1.000

1.052

1.145

1.228

1.289

容积率

2.2

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

修正系数

1.361

1.405

1.477

1.515

1.584

1.655

(二)宗地形状修正系数

7-1   马山县城区商业用地宗地形状修正表

宗地形状

矩形,对宗地利用极其有利

规则四边形,不影响宗地利用

规则四边形,对宗地利用有一定影响

三角形、多边形,对宗地利用产生严重影响

修正系数

1.031

1.000

0.981

0.968

7-2   马山县城区住宅用地宗地形状修正表

宗地形状

矩形,对宗地利用极其有利

规则四边形,不影响宗地利用

规则四边形,对宗地利用有一定影响

三角形、多边形,对宗地利用产生严重影响

修正系数

1.026

1.000

0.984

0.923

7-3    马山县工业用地宗地形状修正表

宗地形状

矩形,对宗地利用极其有利

规则四边形,不影响宗地利用

规则四边形,对宗地利用有一定影响

三角形、多边形,对宗地利用产生严重影响

修正系数

1.018

1.000

0.988

0.970

(三)临街深度修正系数

8  马山县城区商业用地临街深度修正体系表

临街深度(m)

4 米以下

[46)

[68)

[810)

[1012)

12 米以上

修正系数

1.061

1.040

1.005

1.000

0.930

0.845

(四)宽深比修正系数

9  马山县城区商业用地宽深比修正系数表

临街宽深比

0.3 以下

[0.3-0.4

[0.4-0.50

[0.50-0.60

[0.60-0.80

0.80 以上

修正系数

0.698

0.829

0.903

1.000

1.075

1.125

(五)宗地临街形式修正系数

10  马山县城区商业用地临街形式修正系数表

临街形式

不临街

一面临街,旁街在9 米外

一面临街,距旁街9 米内

两面临街

三面临街

修正系数

0.872

1.000

1.029

1.078

1.145

(六)周围土地利用状况修正系数

11  马山县城区商业用地周围土地利用状况修正系数表

周围土地用途

商业

商住

住宅

工业、仓储

其他

修正系数

1.082

1.041

1.000

0.976

0.934

(七)宗地建筑物朝向与采光修正系数

12  马山县城区住宅用地朝向与采光修正系数表

建筑物朝向与采光

东南,采光好

南,采光较好

西南,采光一般

东,采光较差

其它朝向,采光差

修正系数

1.03

1.01

1.00

0.98

0.95

(八)周围土地利用现状修正系数

13  马山县城区住宅用地周围土地利用状况修正系数表

周围土地用途

办公、住宅

商住

商业

工业、仓储

其他

修正系数

1.052

1.026

1.000

0.966

0.918

(九)宗地面积修正系数

14  马山县城区工业用地宗地面积修正系数表

宗地面积描述

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小,对土地利用有一定影响

面积过小,对土地利用有严重影响

修正系数

1.042

1.021

1.000

0.979

0.958

(十)其他因素修正

主要为土地开发程度修正项,其修正值如下表。

15  马山县土地开发费用取费

土地开发程度

开发项目及成本(元/m2

土地平整

通水

通路

排水

通电

通讯

五通一平

18

6

12

8

4

4

四、其他说明

(一)马山县城区范围内基准地价体系更新成果包括商业、住宅、工业三种用途土地级别、区段(区片,含商业路线价区段)及相应的基准地价、网格地价,以及与各层次地价相对应的修正体系。

级别、与级别相对应的基准地价是观测城市建设用地区位分布状况和土地价格整体水平的宏观载体,是城市基准地价体系建设成果的基本构成内容。区段(区片)、网格以及与之相对应的土地价格,则是在级别的基础上划分出区域覆盖范围更小、价格体现更细化的成果形式,是基准地价体系建设成果应用于地价管理实际工作的主要载体。

(二)《马山县城区土地定级与基准地价更新报告》是此次基准地价体系更新成果应用于实际工作的基础、指导性技术文件,国土资源管理部门可根据地价管理及相关工作的需求,依据该文件确定不同层次地价成果的应用范围,并相应开展地价评估技术操作指引及相关措施、政策的制定工作。

 

 

 

                                                                  

抄送:县委各部委办局,各人民团体。

县人大办公室,县政协办公室,县人民法院,县人民检察院。  

                                                                                           

  马山县人民政府办公室                  2014331日印发